신생아특례 구입자금 대출 총정리 : 변경사항, 조건 및 금리, 예상원리금, 주의사항(방공제, 1주택유지)

올해 1월 시작된 신생아특례 대출규모가 5조를 넘었습니다. 신생아특례 구입자금은, 주택구입의 걸림돌인 '스트레스 DSR' 없이 낮은 금리로 대출할 수 있어 유리한 면이 많습니다.

 

스트레스 DSR 총정리 : 뜻, 2단계 연기, 모의계산 (feat. 계산기)

스트레스 DSR 총정리 : 뜻, 2단계 연기, 모의계산 (feat. 계산기)

 

이러한 신생아특례 디딤돌대출에 대해서 정리하면서, 주요 변경사항과 주의사항을 함께 알아보겠습니다.

신생아특례 대출, 방공제 꼭 고려하셔야 합니다!

 

 

 

 

 

 

1. 주요 변경사항

먼저 신생아특례 대출의 변경사항부터 알아보겠습니다. 24년 1월 제도시행 이후 몇가지 변경사항이 있었습니다.

1) 1주택 유지 의무

2024.6.19. 이후 신규접수분부터 대출실행 이후 대출기간 동안 1주택을 유지해야 합니다.

• 대상 : 신청자 및 세대원 전원 (세대 분리 배우자 포함)
• 내용 : 대출기간 중 추가취득한 주택을 6개월 이내 미처분 시 대출금 회수
• 예외 : 상속으로 공유지분 취득 시 3개월 내 처분, 상속으로 단독취득 시 6개월 내 처분

2) 소득기준 완화(상향)

지난 4월 국무조정실 보도를 통해, 소득기준이 2억원으로 완화된다고 발표하였습니다. (24년 3분기 중 시행예정) 또한, 6월 저출산고령사회위원회가 25년부터 3년 간 2.5억으로 소득기준을 추가상향한다고 발표했습니다.

• (24.4.4.) 소득기준 2억 완화 → 3분기 시행예정
• (24.6.19) 소득기준 2.5억 한시적 완화 → 25년부터 3년

민생토론회 후속조치 점검 회의 - 정책뉴스(korea.kr)

신생아 출산 특례대출 부부 합산 소득기준 2억 원으로 완화

저출생 추세 반전을 위한 대책 발표 - 저출상고령사회위원회

저출산고령사회위원회

2. 대출 조건

신생아특례 대출은 시중은행에 비해 금리가 낮은 만큼 몇가지 조건이 있습니다. 신청자와 대상주택으로 나눠 각각 조건을 알아보겠습니다.

1) 신청자 조건

• 소득 : 배우자 합산 연소득 1.3억 이하 (2억으로 완화 예정)
• 자산 : 4.69억 이하
• 신용 : 연체, 워크아웃, 개인회생 등 공공기록 없는 자
• 출생 : 23.1.1. 이후 출생(입양) 가구
• 무주택 : 세대주 포함 전원 무주택 (분양권 및 입주권은 주택 보유로 간주)

2) 주택 조건

• 주택면적 : 전용면적 85㎡ 이하 (읍·면 지역 100㎡ 이하)
• 평가액 : 9억 이하 (한국부동산원 혹은 KB시세)

구 분	조 건
소 득	부부합산 1.3억 이하
자 산	부부합산 4.69억 이하
신용도	연체 등 공공기록 없는 자
출 생	23.1.1. 이후 출산 가구
무주택	세대주 및 세대원 전원 무주택
주택면적	전용 85 ㎡ 이하
주택평가액	9억원 이하

3. 대출 일반사항

1) 대출한도

대출한도는 5억원 이내에서 가능합니다. 다만, 아무리 DTI와 LTV 충족을 하였어도 전체금액이 대출되는 것은 아닙니다.

 

최우선변제금(방공제)으로 각 지역별로 5,500만원에서 2,500만원까지 공제하고 실제 대출이 됩니다.

 

보통 방공제는 보증가입으로 면제받을 수 있지만, 3억 이상 주택은 일반구입자금보증(HF) 가입이 불가하니 꼭 고려하셔야 합니다.

 

• 최고 5억 이내 DTI, LTV 한도 중 작은 금액
  • DTI : 60% / 해당 원리금상환액이 연소득에서 차지하는 비율
  • LTV : 70% (생애최초 80%) / 주택 평가액 대비 대출액 비율
  • DSR : 없음 / 모든 대출의 원리금상환액이 연소득에서 차지하는 비율
• 실제 대출금액 = 주택 평가액 × LTV - 방공제

2) 적용금리

① 특례적용 금리 (최초 5년)

• 소득 및 대출기간에 따라 최소 1.6% ~ 최고 3.3% 적용
• 2년 내 추가 출산 시, 1명 당 5년 연장 (최장 15년)

 ② 특례종료 금리

• 연소득 8.5천 이하 : 기존 특례금리에서 0.55%p 가산
• 연소득 8.5천 초과 : 시중 주담대 금리 중 최저금리 (24.7월 기준 3.83%)

 ③ 우대금리

• 청약저축 가입자 : 0.3 ~ 0.5%p (배우자 인정 가능)
• 전자계약 체결 : 0.1%p (24.12.31.까지)
• 신규 분양주택 가구 : 0.1%p
• 2년 내 추가 출산 1명당 : 0.2%p (조건변경 신청)
• 대출접수일 기준 2세 초과 자녀 1명당 : 0.1%p

3) 대출기간 및 상환방법

• 기간 : 10, 15, 20, 30년 중 선택
• 상환방법 : 1년 거치(선택), 원리금균등 or 원금균등 상환

4) 중도상환수수료

- 대상 : 3년 이내 중도상환 시 원금에 대하여 부과

- 수수료 : 중도상환 원금 × 1.2% × {(3년 - 대출경과일수)/3년}

5) 주의사항

• 실거주 의무 : 대출일로부터 1개월 내 전입 후 1년 이상 실거주 유지
• 1주택유지 의무(6.19.부터) : 대출기간 세대주 및 세대원 1주택 유지, 추가주택 6개월 이내 처분
• 입양상태 유지 : 입양 자녀 기준으로 대출 시 1년 이상 입양상태 유지

4. 예상 원리금

그러면 위 내용을 기준으로 예상 원리금이 어떻게 되는지 계산해보겠습니다. 소득 및 상황에 따라 몇 가지 사례로 알아보겠습니다.

1) 연소득 8천만 원, 1자녀

• 대출 : 4억, 30년(1년거치), 원리금균등
• 금리 : 특례금리 2.7%, 특례종료 후 3.25%

구 분	월 원리금
거치기간(1년)	900,000
특례기간	1,658,757
특례종료 후	1,762,057

2) 연소득 1억 원, 1자녀

• 대출 : 5억, 30년(1년 거치), 원리금균등
• 금리 : 특례금리 3.0%, 특례종료 후 3.83%

구분	월 원리금
거치기간(1년)	1,250,000
특례기간	2,152,969
특례종료 후	2,354,024

3) 연소득 1억2천만 원, 2자녀 

• 대출 : 5억, 30년, 5억, 원리금균등
• 금리 : 특례금리 3.2%, 특례종료 후 3.73% (우대 적용)

구분	월 원리금
특례기간	2,162,334
특례종료 후	2,288,876

5. 신생아특례 대환 기준

• 대출신청시기 : 제한 없음
• 용도 : 기존 주담대는 주택 구입자금 용도여야 함
• 대출한도 : 기존 주담대 잔액 범위 내 신청

 

6. 자주하는 질문

1) 임신 중인 경우 신생아특례 대출 이용가능한가요?

- 불가합니다. 임신중인 태아는 출산의 범위에 포함하지 않습니다. 23.1.1. 이후 출생아를 기준으로 하며, 입양아도 가능하나 대출신청일 기준 2세 미만이어야 합니다.

 

2) 가족 사정으로 시골에 20년 넘은 주택을 소유하고 있는데, 무주택자로 볼 수 있나요?

- 면 행정구역에 사용승인 20년 경과 단독주택으로, 해당 지역 거주하다가 이주한 경우 주택소유로 보지 않습니다. 또한, 상속으로 인한 지분 취득 후 처분한 경우도 무주택자로 인정됩니다.

 

3) 방공제 필수인가요?

- 보증 가입을 통해 면제받을 수 있습니다. 다만, 일반보증(HF)은 3억 이하 주택에 대해서 가능하며, 생애최초 특례보증은 최초 구입자에 대해 가능합니다.

 

4) 대출한도 계산에서 주택가격은 어떤 기준으로 하나요?

- 다음 순서대로 적용합니다. KB시세 또는 매매가액 중 낮은 금액 - 공시가격 - 분양가격 - 감정평가액

 

5) 특례금리 종료 후 금리를 계산할 때, 소득은 특례종료 시점 기준인가요? 아니면 대출 시점 기준인가요?

- 최초 대출신청일 기준 소득을 기준으로 합니다. 추후 소득이 8.5천을 초과하더라도 0.55%p만 가산됩니다.

 

---

 

오늘은 신생아특례 구입자금 대출에 대해서 자세히 살펴보았습니다. 시중은행에 비해서 금리가 낮아 많은 사람이 이용중인데요, 특히 방공제까지 잘 고려하셔서 자금을 여유있게 확보하시기를 추천드립니다.

 

스트레스 DSR 알아보기 ① : 도입배경, 개념, 금리

스트레스 DSR 알아보기 ① : 도입배경, 개념, 금리